预算多少，合肥90%的二手住宅随你挑?

在这个买房信息充沛的年代。但是即使能从网上获得大量充分的房产信息，即使有钱不超限制就能自由买卖房产，大部分人还是纠结万分，选房难，下决心更难！

2023年10月合肥二手住宅市场成交房源的总价段，100万以下的成交房源占比达24.01%；100-200万成交房源占比高达46.47%；200-300万成交房源占比19.34%。2023年1月起，每月成交房源中200-300万的房源比重也在不断提升。

按照10月的标准来看，你预算300万，90%的房源随你挑！之前我整理过一些总价段的文章《合肥买二手房门槛不高，主要看你有多少钱。》，《总价100-200万房子，在合肥你还不知道买哪里？速看！》

据中墅地产系统显示，合肥市九区挂牌房源中，挂牌价200-300万之间、面积90平以上的房源共有20827套。滨湖区占比最高有21.6%，包河区占比17.8%，蜀山区占比15.0%。

政务区总价200-300万的挂牌房源中，90-120平的房源占比最高达86.73%；滨湖新区，90-120的房源占比最高达85.36%；高新区，90-120平的房源占比最高达75.89%。

分区，哪些小区榜上有名呢？让我们一起看看

瑶海区

瑶海区共有1620套房源，涉及131个小区，第一名是万达华府有62套房源，第二名是御景湾有59套房源，第三名是郎溪上里有46套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

庐阳区

庐阳区共有2518套房源，涉及266个小区，第一名是万科森林公园朗庭有106套房源，第二名是皖投天下名筑有97套房源，第三名是中铁国际城品园有79套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

包河区

包河区共有3708套房源，涉及271个小区，第一名是锦绣花城有133套房源，第二名是元一柏庄有126套房源，第三名是蓝鼎星河府有100套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

蜀山区

蜀山区共有3128套房源，涉及254个小区，第一名是信旺华府骏苑有141套房源，第二名是御璟江山湖山园有115套房源，第三名是华邦蜀山里有78套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

政务区

政务区共有505套房源，涉及56个小区，第一名是浅水湾有41套房源，第二名是琥珀五环城和风阁有30套房源，第三名是华邦世贸城有28套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

滨湖新区

滨湖新区共有4507套房源，涉及115个小区，第一名是滨湖万科城有154套房源，第二名是万科蓝山一期有134套房源，第三名是万达揽湖苑有132套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

高新区

高新区共有1597套房源，涉及71个小区，第一名是西子曼城有150套房源，第二名是保利柏林之春有124套房源，第三名是望江台有99套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

经开区

经开区共有2339套房源，涉及111个小区，第一名是世茂翡翠首府有143套房源，第二名是绿地滨湖国际花都有124套房源，第三名是一里洋房有120套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

新站区

新站区共有950套房源，涉及59个小区，第一名是蓝光林肯公园有80套房源，第二名是禹洲中央城三期有73套房源，第三名是陶冲湖别院有68套房源，可供购房者的选择。

下面是总价200万-300万房源的最大面积的top20房源

合肥二手房连跌7个月，有房直降百万卖！

今天，我们来聊聊合肥的二手房！

挂牌量超19万套，房价连跌7个月。最高直降百万，多个小区割肉卖房！

NO.1|壹

合肥二手房连跌7个月

先来看看合肥二手房的整体情况：

1、房价连跌7个月

根据贝壳的数据，合肥10月份的二手房挂牌均价为20576元/㎡，对比去年10月的21817元/㎡，一年时间下跌1241元/㎡；贝壳指数则从去年10月的19651元/㎡降到今年10月的17815元/㎡，降了1836元/㎡。

贝壳APP截图

国统局的数据则显示，合肥二手房自今年4月份开始，已连续下跌7个月。刚刚公布的最新数据，10月又下跌了0.5%。

数据来源：国统局

2、一天成交普遍不足百套

再来看看成交，笔者统计了贝壳APP合肥近一个月来的二手房成交量，正常工作日都是几十套的成交，周末会高一点，有时候能达到100多套。

数据来源：贝壳APP

根据七七说数据的统计，合肥上一周（11月6日—12月12日）的二手房成交量为1691套，对比45周的2021套，成交有所下滑。

数据来源：七七说数据

NO.2|贰

有房直降百万成交

具体的成交上，降价、横盘已成合肥二手房的常态。

今天笔者就在朋友圈看到，省府禹洲绿城蘭园一套174㎡的户型，今年4月份的挂牌价是676万，等到11月实际成交时仅562万，直接降了114万。

蓝光雍锦半岛一套200㎡的大平层，降价100万卖，现在总价只需要570万。

朋友圈截图

类似的案例还有很多，政务恒大华府、香槟国际，蜀山金域华府、高新金濠优活城……一大批小区都在降价。

不仅如此，还有一大批小区高位横盘，甚至有的半年都没卖出去一套。暂且不论那些流动性较低的老破小，就以合肥这几年的品牌次新房、网红学区房为例（数据来源于贝壳APP）：

1、庐阳45中+南小的双本部学区房，号称合肥学区房战斗机的合作经济广场，今年暂无成交；

2、滨湖科技住宅皖新朗诗绿郡，近三个月无成交，今年成交了两套54㎡的小户型，均价2.7-2.8万/㎡；

3、政务奥体+50中学区房书香苑，近三个月无成交，今年仅成交一套129㎡的户型，均价3.64万/㎡；

4、蜀山董铺湖旁御璟江山，近三个月无成交，今年只成交了一套418㎡的大户型，总价1128万；

……

更为可怕的是，合肥一大堆老破旧由于居住属性不佳、贷款收到限制等原因，流动性已经枯竭，一年卖不出去一套房子都是正常的事。

NO.3|叁

结语

说句实在话，现在的二手房市场，买方、卖方都很难。

买房子的生怕买过之后房子还降，陷入到高位接盘中，卖房子的也是同样的心里，生怕现在不卖，后面还会继续下跌，双方都很焦虑。

那么，合肥的二手房后期会呈现出怎样的趋势？

笔者认为，前几年市场高峰期，合肥二手房确实存在很大的泡沫，但经过好几年的挤泡沫，水分已经被挤得差不多了。现在这个时间段，不说到底部，也差不了多少了。

至于现在二手房置业，刚需其实不用考虑，新房除了肥东、北城新站等区域，其实已没有太多选择，只能看看二手房。

总价100多万的二手房，可能在户型、绿化等方面有些不太如你意，但价格便宜啊，有些老城区的房子，边上就是地铁，生活也是相当便捷，就看你自己如何考虑了。

至于改善，新房的选择倒很多，毕竟合肥光竞品质楼盘就有六七十家，但如果你记着住，又想买现房，二手房也能看看。

顶级豪宅之类的如滨湖双玺、融创合肥壹号院、绿城玫瑰园等，基本价格都非常坚挺；一般改善的，尽量选择那些大品牌，地段、产品、品牌各方面都还不错的房源，最好是品牌次新房，如庐阳的森林公园、滨湖的融创滨湖印等。

总价100-1000万，合肥二手房选择全曝光

前几天，说了合肥新房价格扁平化，80%以上的房源迈向2万+/㎡。二手房价格又如何呢？在合肥，不同总价预算有哪些选择呢？

NO.1|壹

在合肥不同预算，有这些选择

笔者盘点了合肥挂牌二手房总价情况，选择房龄10年以内，希望从直观的数据中或许能找到心仪房源。（注：以下数据为挂牌总价，非成交总价，仅来源链家，不代表整个合肥二手房情况，请大家理性参考。）

总价100万以下

总价100万以下的房源，有2764套，主要集中在北城、肥东和新站，户型面积80㎡以下，滨湖、高新、肥西等热门区域也有，但多为回迁房或小户型。

合肥总价100万以下房源

总价100-150万

区域选择和户型面积进一步扩大，约4966套房可选，除了三县，也可关注庐阳四里河、经开、高新、包河淝河等区域小户型，比如中铁国际城、滨湖顺园、新加坡花园城、保利梧桐语等。当然，100-150万预算捉襟见肘，区域越热门，户型选择越小。

总价100-150万房源

总价150-200万

预算超过150万，初步有了选择的权利，5544套房源可供选择。不过，两极分化非常严重，选择肥东、肥西、新站，100㎡户型都有的选，比如朗香书院、文一锦门北韵、和昌都汇华郡等；若选择滨湖、蜀山、经开、庐阳，房源少得可怜，大多80+㎡。

总价150-200万房源

总价200-300万

总价来到200万以上，7689套房等着你。同样的价位，新房也能有很多的选择面，除了滨湖及高新部分楼盘超过预算，其他区域都可以。

选择二手房更多关注热门区域，比如政务琥珀五环城、滨湖环湖CBD万达临湖苑、中海滨湖公馆、宝能城、东方蓝海等。当然，相同的预算选热门区域，就要做好小户型的心理准备。

总价200-300万房源

肥西美好紫蓬山壹号也是一个不错的选择，就在紫蓬山旁，总价286万就有157㎡的大户型。

总价300-400万

即便是新房领域，这一预算价位主要集中在滨湖区，省府板块和金融后台板块在售，为改善而来。总价300-400万二手房同样不多，相较于200-300万，房源选择出现断崖式减少，仅2759套房。

入选房源，清一色的改善标准，滨湖、高新占据大半江山，此外董铺湖、四里河也在范围内。

总价300-400万房源

总价400-600万

总价预算再提200万，可选房源仅1000余个，区域同样是热门的“政滨高”等，户型选择则更大一点，有了改善的姿态。

总价400-600万房源

其他

此外，总价600-800万有212套，总价800-1000万有54套，总价超1000万以上房源仅43套。不过，在链家外网上，总价超600万房源未展示明细。

综合多方面消息，总价超1000万以上的豪宅，以下11盘在列，分别为：

政务区：融创壹号院、栢悦公馆、凯旋门、天鹅湖MOMΛ、内森庄园 ；

高新区：祥源湖山壹号、旭辉湖山源著；

庐阳区：万科森林公园；

经开区：绿城玫瑰园；

滨湖区：置地双玺、融创滨湖印

NO.2|贰

不同预算，二手房该怎么选？

说实在的，当看完不同预算下的房源选择，你仍然不知道该如何抉择。

预算低于200万，要不选择三县新房、二手房，要不选择市区热门板块小户型；

预算不高于400万，新房、二手房来回跳转，看似任你选，实际上，新房热门板块价值人尽皆知，滨湖省府、高新及政务东热盘等摇号中签率低到离谱；二手房则要一处一处跑，时间都花在路上。

预算不足1000万，妥妥的改善高端局，无论新房、二手房，等机会就行。

预算大于1000万，那就不是你等房子，而是房子在等你，少数人的舞台，竞争压力少了很多。

当然，挂牌价与成交价有所差异，少量涨价成交，多数降价成交，具体看当时市场的火热程度和房东卖房的急切度。

二手房跟新房逻辑大差不差，区位、品牌、溢价空间都需要考虑，拿房周期短、户型差异也是一大优势。

滨湖新区航拍

以滨湖为例，十七年发展，人居从刚需到改善进阶，早些年80-90㎡小户型盛行，而今直接跨越到130㎡以上。而今，看新房，总价抬到300万以上，手头紧的刚需根本没有机会，想要留在滨湖，只能转战二手房。

除了今年首批次供地，滨湖新区即将开盘的纯新盘仅伟星滨江道1盘，位于金融板块，建面约190-130㎡改善户型，80分满分竞品质，为改善客群而来。区域内高速、远大2盘入市先后触发摇号，伟星滨江道关注度颇高，大概率又要摇号。

选择二手房时，千挑万选终究要屈服于预算，选中区域后，在一众房源中选择合适的；多轮淘汰后，再选择品质、户型双优。

NO.3|叁

结语

新房价格扁平化，已传导到二手房，九区三县名义上总价门槛差距大，实际上，均价差距不大，主要通过户型大小实现总价的参差。

对于买房人来说，二手房看房会更累一点，跟着中介到处看，不像新房直接去售楼部，同一时间可以看多套房源。

选房，合适即可。若今年准备买房，不妨新房、二手房两手抓，耐下心来多方挑选，在大合肥安家。

真没想到，今年合肥还有这么多二手房卖到5万+！

关注二手房的购房者都知道，在经过一段时间的“隐藏”后，今年5月22日贝系合肥站重新放开了成交价查看通道，二手房成交价格再次透明。

但很多购房者可能不知道，还有一个通道至今仍未完全开放，那就是单价超5万的展示房源和成交房源，这两类房源目前还仅限内部后台才能查看，所以公开呈现在大家眼前的都是5万以下展示和成交房源。

在二手房下跌的大背景下，合肥还有哪些二手房价格坚挺在5万+，相信有不少人和班长一样好奇。而关注班长的同学都知道，班长每个月都会统计和分析二手住宅成交数据，今天就和大家一起来看看！

本文引用数据为合肥贝系1-9月份九区三县的18977套二手住宅成交。（PS:已经筛选掉了公寓、写字楼和车位，且仅为贝系平台成交数据，非合肥所有二手房，请知悉！）

在贝系5万以上成交的房源共有88套，占比仅0.46%，单价最高达到9.66万/平米，虽然占比不大，但高单价这个标签还是值得深入研究和学习。

这88套单价5万+二手房，分布在滨湖、政务、庐阳、蜀山和包河区，庐阳区与政务区最多，滨湖区次之，蜀山与包河也有成交数据，高新区没有数据有点出乎意料。

包河区成交了一套建发雍龙府别墅，蜀山区4套均为学区房，庐阳区36套房源除了万科森林公园曦园、庐前和铂悦庐州府翠园各1套洋房，其他33套均是学区房。

而在价格方面，7万以上单价还有10套成交，占比12%，当然更多的是5-6万的单价区间，占比达到73%。

单价7万以上10套成交房源，除了红星路恢复楼一套31平学区房外，其他为滨湖双玺2套、融创壹号院5套，置地栢悦公馆2套。6-7万共有13套成交，包括两套棠溪人家别墅，成交最多的依然是置地栢悦公馆，共有5套成交。

而在房源类别上，班长将这88套房源分成了小面积学区房（特点：顶级学区、面积较小、房龄较老），洋房（按现在的11层及以下划分）、小高层（12-18层）和大高层（18层以上）。

学区房共有37套，占比42%，洋房20套，占比23%，大高层23套，占比26%，别墅与小高层占比较少。

5套别墅棠溪人家占了3套，还有2套分别是政务区的内森人家、包河区的建发雍龙府，3套小高层均是滨湖双玺12层，不过双玺这3套二手房其实也是按洋房价格销售，1套单价5.38万，1套8.84万还有1套9.66万，但这两套8万以上房源赠送面积非常大，不具备参考价值。

通过上面的数据可以看到，除了以学区作为主要卖点的小面积老旧小区，再去掉价格体系独立的别墅小区。

5万以上单价成交的集中在滨湖区的滨湖双玺、高速时代公馆、万科蓝山二期、万科时代之光、信达公园里一期、葛洲坝中和府与葛洲坝中尚府，政务区的置地栢悦公馆、天鹅湖MOMΛ、天鹅湖凤曦府、华润凯旋门、融创合肥壹号院，庐阳区的铂悦庐州府翠园、庐前和万科森林公园曦园。

滨湖区的高价房源主要分布在省府西、环湖CBD板块，政务区主要是天鹅湖板块，庐阳区则是在四里河板块，热点、位置、配套、品牌和品质还有稀缺性共同组成了这些5万+以上房源，这些关键要素相辅相成。

而顶级学区的价值对老旧小区的加成依然是决定性的，而教育集团化遍地的当下，未出成绩或成绩一般的名校教育招牌对价格只能起到锦上添花的作用！

合肥二手房价已经跌回五年前，降价50万都没人要

伴随了2023年的开启，笼罩了我们三年的口罩因素终于结束了，就在大家期盼了经济快速恢复，我们还能过上2019年之前的那种生活的时候，楼市却给了我们一记响亮的耳光，为了鼓励大家买房，现在银行的利率已经降到了3.7%了，真的可以是赔本在赚吆喝了。

但是引来的确是提前还贷潮，因为像我们这样18-21年之间买房的，房贷利率基本都在5.88%左右，现在利率降到了3.7%了，同样贷款一百万，现在就要少还1000多每个月，而且这些都是利息，刚需看到这种情况，就是借钱也要提前还贷啊，

本来降低利率是为了促进房产销售，因为只有房子卖出去了，售楼部才会有回款，银行才能有回款，但是奇怪的是，房子销量至今很惨淡，就拿合肥来说，二手房价已经跌回五年前，降价50万都没人要！

同事老宋18年在滨湖入手的二手房，当时房价2.9左右，100平大概300万，当时也是为投资考虑，滨湖是合肥市房价最热的地区，从10年3000左右，飙到了现在的3万多，当时银行利率是5.88%，每个月还款一万多，压力确实有点大。

16-18年，是合肥房价狂飙的时刻，合肥那一年的房价整整翻了一倍，从均价8000多涨到了1.6万左右，随后两年冲到2万附近，横盘几年后，21年年初房价再次启动，老宋滨湖板块涨到3.5万每平，如果当时出手，那么净赚七八十万，

但是随了后来大环境的逐渐转变，房地产市场开始逐渐转冷，房贷利率和房价的居高不下，加上这三年大家实在没有啥收入，好多人只能苟活了，更有甚者，燕郊那边买房子的只能选择断供，因为房价几乎腰斩了。

合肥同样不例外，虽然这三年上面严令不允许降价，但是好多楼盘根本没有人愿意去，因为刚需也学聪明了，买涨不买跌是大家的共识，现在出现了一个怪现象，房价居高不下，贷款利率使劲降，但是就是没有人买。

但是被人忽略了一个现象是二手房挂牌越来越多，其实卖家已经在悄悄的降价了。就拿老宋来说，因为今年资金周转问题，想把滨湖的房子出手，一开始挂的是350万，这个价格如果在21年年初，一个星期估计就卖掉了，但是现在挂了两个月，还是无人问津。

没办法，因为急需要用钱，老宋从350万一路降到现在315万附近，总算有几个客户上门看了房子，其中有一个确实想买的，但是价格方面还要压一压，想以300万成交，老宋一看这个价格，心都在滴血，这几年还银行贷款都还了30多万了，其中主要就是利息，如果现在300万卖掉，不就是净亏几十万吗？

想想真实后悔啊，21年的时候，有人愿意出355万，而且是全款买他的房子，但是老宋考虑到当时房价正在往上涨，一口价要380万，少一分都不行，后来买家放弃了，没想到房子没卖掉，现在却砸自己手里了，后悔不该当初啊。

我们都劝他再等等吧，目前房地产市场正处于底部，现在出手亏死了，他想想也是，咬牙坚持一段时间，合肥未来几年发展还是很看好的。

10.9-10.15｜合肥业内二手挂牌报告大曝光

大家好，新的一周，新的开始！兔博士app已经为大家准备好了最新10.9-10.15的二手房挂牌周报。你是否好奇合肥二手房市场在这段时间里发生了哪些变化？我们一起来揭晓答案！首先，挂牌价稳定在18900元，环比持平，市场保持稳定。其次，挂牌量达到52458套，环比也持平。下面来看看具体数据哦！