济南前三季度住宅销售价格小幅波动 二手住宅销售面积涨幅较大
本报11月13日讯 今天，国家统计局济南调查队公布调查数据显示，2023年前三季度济南住宅销售价格小幅变动，新建住宅在上涨1.6%至3.8%区间波动，二手住宅在下降1.4%至下降3.5%区间变化。受房地产政策调整影响，新建住宅销售面积规模稳定，二手住宅销售面积涨幅较大。
住宅销售价格同比走势分化。前三季度，济南市新建和二手住宅销售价格同比走势分化明显。新建住宅销售价格每月同比均呈上涨态势，5月份涨幅最高，上涨3.8%。二手住宅销售价格同比均呈下降态势，1月份降幅最大，下降3.5%。
住宅销售价格环比先升后降。前三季度，济南市新建和二手住宅销售价格环比先升后降。新建住宅销售价格环比1月下降，2-7月上升，2月涨幅最高，上涨0.9%，8月转降，9月降幅最大，下降0.3%。二手住宅销售价格环比2-4月上升，3月涨幅最高，上涨0.7%，其他月份下降，9月降幅最大，下降1.1%。
新建住宅销售面积规模稳定，二手住宅销售面积涨幅较大。1-9月份，新建住宅销售5.44万套，面积725.88万平方米，同比上涨0.1%。二手住宅交易4.73万套，成交面积493.03万平方米，同比上涨55.99%。2022年下半年以来的一系列地产政策效果显现，疫情防控进一步优化，需求集中释放，今年春天，济南市房地产市场迎来“小阳春”，呈现“量价齐增”迹象，致使住宅销售面积较去年有较大幅度提升。
整体去化周期合理，但区域分化明显。虽然全市整体库存处于合理区间，但区域分化加剧，各区域之间冷热差异较大，结构性矛盾突出。周边区域住宅去化周期比核心区域住宅去化周期长1倍左右，库存压力较大。
济南最火的二手楼盘有哪些？与新房相比如何？
济南二手车业态升级，看你家“小破车”市场有多大
记者调查发现，目前省城二手车市场呈现三种业态：一是有济东、济西、泺口、鸿光以及蓝翔路等规模较大的二手车交易市场;二是像润华、银座、大友等大型综合性汽车贸易集团，以及“BBA”（奔驰、宝马、奥迪）4S店，其麾下都成立有专业二手车交易机构；三是由个人或机构成立的散布于街头的二手车门店，如威德路、瓜子等。据济南市商务局提供的数据，2018年全市二手车交易量为16万辆，较上年增加1.5万辆。
据了解，蓝翔路机动车交易中心是省城目前规模最大的二手车市场。总经理曹鹏介绍，市场于2017年9月正式开业，占地140亩，营业面积高达17.8万平方米，分设ABCD四个区域，含二手车展厅、服务大厅、仓储等。其中A区1-5层大楼全布局为二手车展厅，曹总说：“二手车放进五层大楼里面卖，这在前几年是不敢想的事。”由于软硬件设施一流且齐全，目前已吸引了242家商户入驻。
位于二环东路的威德路汽车有限公司，是一家投资6000万，借鉴美国Carmax、日本Gulliver运作模式的品牌二手车超市。其总经理彭方星做过二十多年的新车销售，由于各种原因，2014年面临再次创业。问及为何介入二手车市场，他说，那时省城新车市场几大集团鼎立，品牌4s店已固化，发展空间很小了。省城乃至全国的二手车交易量均不到新车销售量的一半，而发达国家二手车交易量却高达新车交易量的2-3倍，所以他认为二手车交易市场潜力巨大，决定进军二手车市场。
通过数年的摸索和运作，威德路二手车超市的发展之路无疑是正确和健康的。记者在现场发现，3000多平米的营业场地里，除了数百辆锃光瓦亮的展车外，还有免费喝功夫茶的客户休息区,以及维修保养区、洗车美容区等，营造出令人舒适惬意的氛围。彭方星说，这些功能区域是以前的二手车门店所没有的。现在二手车的销售服务是和新车反着来的，都知道现在卖新车不赚钱，甚至赔钱，只能用售后维修、配件、金融等服务补上窟窿。而二手车买卖是用服务反哺销售，比如用免费的美容洗车吸引客流，用世界一流品牌的机油机滤以及约等于4s店一半的价格来固化客户。截止到2018年，威德路二手车超市实现了1500台车的交易量，具备了一定的盈利能力。
和二手车市场相比，省城各大汽车集团的二手车机构，其资金和车源相对充足。如润华集团在全省有四家二手车交易中心，已经形成了集团内部资源流通协调的闭环。润华二手车总监毕研玉说，其集团入口端的二手车中60%-70%属于原客户置换，不愁没有货源。出口端也取得不俗战绩，去年润华二手车交易量高达13700辆，已成为润华汽车全价值链生命周期的关键环节。
大友集团的二手车机构，则依托于“易诚拍”这个平台。该平台由大友等19个业务遍布全国的销售日产汽车的集团入股，其中日产850家，启辰150家，英菲尼迪70家。目前“易诚拍”已成为全国排名第七位的二手车交易平台。大友集团东风日产品牌总监许健说：“目前入股的钱已全部赚回来了，等于用小杠杆撬动了一个大平台。”
齐鲁晚报6月27日B11版同步报道。
齐鲁晚报▪齐鲁壹点记者辛升段新民
年后济南二手房市场低迷，卖家咬牙“已降50万再降不动了”
“如果再降价的话我有点接受不了，我愿意再等等”“逛了一圈下来合适的二手房太少了，我还是决定买了新房”……虎年新春，各行各业开足马力开复工，但新黄河记者探访济南二手房市场，由于新房二手房价格倒挂，买卖双方对市场信心不足，有的房源陷入“有价无市”的窘境，卖家降价50万元仍不好脱手。
降价50万很“肉疼”，卖家宁愿再等等
“去年二手房市场确实不景气，房子不好卖，前往我们门店咨询的顾客大幅减少。稍好些的月份能卖出三四套，差的月份那就更不用说了。”西客站片区一家中介公司的资深工作人员小姚在接受新黄河记者采访时表示，“二手房有价无市，生意不好做，原来这周围有很多门店扎堆，近年大部分门店都被合并，我们门店的很多同事也选择了转行。”谈起二手房市场的交易现状，他的语气中透露出无奈。
西客站片区齐州路附近相邻几家二手房门店，有的门店已关门，店铺转租招商中
“卖家和买家都有自己的顾虑。买家担心价格继续走低，卖家不想轻易降价。”小姚说，“大家手头有钱了都愿意去买新房，面对有购买二手房意向的顾客，我们作为中介也是尽量地去给他们推荐房源，但二手房的成交更多的是一种‘缘分’，遇到既中意价格，户型、地段又合适的房子不容易。”
二手房市场活跃度不高，这家房产中介门店外的房源推介已有段时间没有更新
他有一位客户黎女士（化姓）在四年前以230万元购入了中海国际一套房子，现在降到180万元仍不好卖，迟迟找不到买主。“我们会根据市场行情，每个月都会与客户沟通，给出调整价格的建议，但她对原价格还是比较坚持。”新黄河记者联系到了黎女士，对方表示虽然自己卖房需求比较迫切，但很难接受将房子再降价处理。“我卖房是为了换一套离孩子学校更近的房子，但现在这套房子入手时价格比较高，按照180万这个价格出售已经是亏本50万了，如果再降价的话有点接受不了，我愿意再等等。”
买房置业观念有变，市场观望心态仍重
二手房难出手，除去房主对价格的“坚守”，还有一个重要原因是购房群体置业观念发生了变化。
作为购房新主力的“90后”，他们买房时往往更注重高品质的居住体验和与工作、单位间的距离。徐先生是一名“90后”，2021年底刚刚入手汉峪金谷附近一套新房。“当初也考虑过二手房，但逛了一圈下来合适的二手房太少了。位置好的小区比较旧，心仪的房子价格又不合适，二手房合同的签订流程也过于繁琐。综合考虑下来，我还是决定购买新房。”徐先生还告诉新黄河记者，相比于小区周围的配套设施，他更看重成熟的物业和高品质的居住环境，而且更愿意按照自己的喜好装饰自己的第一套新房。
诚基中心一家连锁房产中介门店
谈到2022年二手房市场趋势，山师东路附近一家房产中介公司的工作人员徐丽（化名）告诉新黄河记者，尽管2021年四季度以来金融政策释放宽松信号，以提振市场信心，新房价格有所回升，但考虑到二手房市场的政策滞后性，短期内对二手房的价格影响不大。同时，二手房交易税费一般间接由买方承担，这也造成了二手房价格依然“坚挺”，甚至二手房的价格要高于新房，也就是常说的“价格倒挂”现象。
没有对比就没有伤害。以记者走访的槐荫区金科城为例，二手房挂牌均价在13400元左右（不加税费和中介费），而中介推荐的一套清退毛坯房，面积131平方米、总价144万元，单价约11000元。“很多人都有‘买涨不买跌’的心理，卖家和买家都在观望。”徐丽说。
降价为主旋律，市场短期难回暖
2021年9月至12月，济南二手住宅销售价格指数四连降，二手房价格连续下降。进入2022年，从1月份的交易情况看，由于受春节因素影响，市场活跃度不高。
根据贝壳研究院数据，济南二手房市场新增房源挂牌均价16797元/平方米，环比下降3.37%；二手房成交均价则为16423元/平方米，环比下降0.13%。成交均价和成交量较2021年12月双降，其中成交量环比下降21.44%。在2022年1月调价比例中，降价业主占比为 87.24%，涨价业主占比 12.76%。降价业主占比八成，买卖双方对于预期价格走势仍以降价为主流。在目前买方市场大背景下，二手房市场业主成交周期5个月左右，买卖双方基本认可了降价为主旋律。
小姚告诉新黄河记者，二手房急于出手的客户都是有置换新房的需求，价格可松动的空间比较大；也有一部分客户看房价波动不大更愿意静观其变，在网站上挂三四年卖不出去的大有人在。“买房毕竟是一个家庭的大事，要慎重考虑。虽然现在二手房市场不景气，但对于买房有刚需的朋友们来说，不用过分焦虑，多比较多选择，可关注意向小区的急售房源，找准时间入手好的房源。虽济南二手房市场短期内看来难有回暖迹象，但对购房有迫切需求的群体来说或有捡漏机会。”
新黄河记者：罗晓飞
实习生：黄睿奇
编辑：邢志彬
最新！济南二手房价十六连降，2022年12月房价出炉
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
1月16日，国家统计局发布了2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此2022年各月度房价统计数据全部发布。其中，2022年12月济南新房价格二连降，环比下降0.1%，同比上涨1.9%。二手房价格十六连降，环比下降0.2%，同比下降3.5%。
根据统计数据显示，新房方面，济南2022年12月份新房价格环比下降0.1%，同比上涨1.9%，青岛12月份环比上涨0.3%，同比上涨0.6%，烟台12月份环比下降0.2%，同比下降2.0%，济宁12月份环比下降0.3%，同比下降4.7%。
二手房价格方面，济南12月份环比下降0.2%，同比下降3.5%;青岛12月份环比下降0.5%，同比下降3.4%;烟台12月份环比下降0.1%，同比下降2.8%;济宁12月份环比下降0.7%，同比下降7.1%。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，从2019年8月起，济南新房价格开始走低，截至2020年3月，新房价格已连续8个月下跌，4月份是2020年的首次持平。持平过后，5月份济南新房价格首次略微上涨，6至7月济南新房价格三连涨，8月济南新房价格环比下跌0.4%，9月济南新房价格继下降后又持平，10月济南新房价格自持平后又下跌0.2%，11月济南新房价格二连降。12月济南新房价格三连降。自2022年1月出现小幅度上涨后，截至3月已经出现三连涨，4月为2022年以来新房价格首次下降，自下降后截至10月新房价格已经实现了六连涨，11月份为连涨后的首次下跌，12月再次出现小幅下降。总体来看，从2019年以来，济南市新房价格涨幅、降幅基本都控制在1%以内。
二手房方面，2020年全年济南二手房价格呈现下降趋势。直到2021年1月济南二手房价格首次出现上涨，但小幅上涨后，2月开始下跌，3月至7月二手房价格均出现小幅度上涨，到了8月二手房价格已经实现六连涨。2021年9月二手房价格开始小幅下降，截至2022年12月已经出现十六连降。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据称，2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。
一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降
12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。
12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降
12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。
12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。
山东商报·速豹新闻网编辑 张蕾 王之煊
二手车限迁全面取消首日 探访济南市场：异地迁入占两成，价格将略降
大众网·海报新闻记者 张稳 李金珊 吕乐 实习生 孙瑞琪 济南报道
8月1日起，全国范围内“国五”二手车正式取消限迁。这也意味着，二手车将进一步实现全国自由流通，极大丰富汽车产品供给，其价格也会变得更加透明化。那么，这次推出的二手车交易新政，对济南的二手车市场会有什么影响呢？8月1日，大众网·海报新闻记者进行了实地探访。
济东二手车交易市场
8月1日下午，记者在济南济东二手车交易市场看到，虽然已经临近傍晚，这座拥有上百家二手车经销商的二手车市场仍然有些忙碌，很多商家还在忙着进行车辆的整备。
多位从事二手车行业的业内人士告诉记者，全国范围内取消二手车限迁，有助于促进二手车商品化、规模化流通。车商可以去更多地方挑车，消费者也可以有更多的选择，此举打破了区域价格差异，逐渐形成全国定价，对整个二手车市场都会有一定的刺激作用。
记者注意到，7月初，商务部等17部门发布关于《搞活汽车流通 扩大汽车消费若干措施的通知》。通知明确提出，自2022年8月1日起，在全国范围（含国家明确的大气污染防治重点区域）取消对符合国五排放标准的小型非营运二手车的迁入限制，促进二手车自由流通和企业跨区域经营。
据了解，我国汽车保有量已超过3亿辆，位居全球第一。汽车保有量达到一定程度后，二手车市场就开始放量，这是国际上汽车消费的普遍规律。2021年，我国二手车交易量达1759万辆，不到汽车保有总量的6%，远低于国际成熟汽车市场比例，二手车跨区域限迁、商品属性不明确、经销业务受限多等问题，严重阻碍了二手车市场的发展。
7月7日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，商务部副部长盛秋平曾就上述政策表示，支持二手车流通规模化发展，各地区严格落实全面取消二手车限迁政策，自2022年8月1日起，在全国范围取消对符合国五排放标准的小型非营运二手车的迁入限制，促进二手车自由流通，便利企业跨区域经营，方便群众异地买卖二手车。
上述通知刊发后，河北省、天津市、浙江省、江苏省、广东省、海南省、上海市等环保重点区域省市均发文放开对于二手车环保限制。不过，截止到8月1日傍晚，北京市相关部门仍未发布最新的取消限迁政策。也就是说，在北京还存在“国六”门槛，其他城市的“国五”及以下的二手车仍无法进入。
济东机动车服务站
“今天来办理业务的人还挺多的，有好多外地的车主，也有一些没预约上的。”济南济东二手车交易市场有限公司总经理周来田告诉记者，今天的繁忙情况让他有些应对不足。“今天一天，异地迁入的有二十多笔业务，本地的有七八十笔，总共超出一百笔，办理异地迁入的大概占了五分之一。”
周来田告诉记者，其实，此前济南已经放开了对二手车“国五”排放标准的限迁政策。在2021年底，济南市明确了除国家鼓励淘汰和要求淘汰的相关车辆及国家明确的大气污染防治重点区域有特殊要求的外，符合国家在用机动车排放和安全标准，在环保定期检验有效期和年检有效期内的二手车均可办理迁入手续，转入济南市的机动车应达到“国四”及以上标准。
“但是之前办理二手车异地迁入手续比较严格，只能到车管所办理。不过，从今天开始，我们市场的服务站也能办理二手车异地迁入手续了。”周来田说。
问及全国范围内“国五”二手车取消限迁，对济南二手车市场会有何影响，周来田告诉记者，短期内对本地的二手车市场影响有限，不过库存比较大的经销商压力会大一些。“因为价格会受到冲击，如果过上三五个月，外地车进来多了，价格会更便宜。”而对于一般老百姓来说，会有一定的利好。“价格肯定会越来越便宜，因为可供选择的二手车多了。”
玩车研习社的二手车库存
二手车经销商玩车研习社就是周来田口中的库存较大的经销商，玩车研习社负责人孙凯告诉记者，他们目前有140辆库存。“二手车取消限迁之前，外地的二手车进不来济南，我们收车的时候是属于高价收的。取消限迁后，可以去附近的城市买回来上济南牌照，这样就没有价格优势了。”
孙凯说，起码要周转半年，把政策出台之前的库存全部清干净，重新收回一批车循环起来，才能恢复正常，这还是在行情不变的情况下。“现在是之前高价收的车还没处理完，都是赔钱出。”
孙凯说，随着全国范围内“国五”二手车正式取消限迁，消费者有了更多的选择权，二手车交易价格也会相对更加透明，二手车的价格肯定也会有一定的下降。
“对于像上海、天津等之前只能进‘国六’车的城市，影响会更大。尤其是车商，我估计他们手里之前高价囤的车，现在保本出都不好出。”孙凯说，这次推出的二手车交易新政，对京津冀、江浙沪及珠三角等区域影响颇大。
捌玖柒车行负责人郑宁也告诉记者，随着全国范围内“国五”二手车正式取消限迁，最近几天，找他咨询上述政策相关问题的市民也明显多了起来。
“通过这个政策，我们可以看到，二手车市场的政策会越放越宽，二手车流通会越来越好。”周来田说。
据中国汽车流通协会数据显示，2021年，我国二手车交易量达1758.51万辆，同比增长22.62%。中国汽车流通协会副秘书长郎学红日前曾表示，“未来随着政策松绑，二手车市场会迎来黄金发展的10年，年均增速可能会超过20%。今年二手车的交易量有望达到2000万辆。”
