首付20%，最高5倍杠杆！郑州楼市政策现重大调整，二手房源挂牌量激增，多名业主降价甩卖

金融界8月4日消息郑州在打响存量房贷利率“全国第一枪”后，其楼市政策正以超预期速度“狂飙”，一套“组合拳”正在逐步落地。

在“郑州楼市新政15条”落地不到24小时，郑州再次出手。郑州住房公积金管理中心发布通知，自2023年8月7日起，在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。本通知未涉及的住房公积金贷款政策继续按原规定执行。

而最低首付款比例为20%意味着过往的楼市5倍杠杆得意恢复。

3日晚间，郑州楼市率先在全国范围内作出调整，业内人士称为“郑州楼市新政15条”。

第一、鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

7月14日，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，央行货币政策司司长邹澜提及，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

到了8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

在地方层面，鼓励当地商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率的，郑州算是打响第一枪。

第二、暂停执行住房限售政策

明确购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

近两年以来包括哈尔滨、常州、廊坊、衢州、福建福清等城市先后取消限售政策，但多以三四线城市为主，郑州是首个取消限售的重点二线城市。

第三、做好金融信贷支持。

落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会。倪虹指出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

郑州本次明确落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不认贷”后，首个明确表态的城市。

此外，“郑州楼市新政15条”还有这些亮点：

支持青年人才在郑安居，青年人才包括从大专到博士，在规定时间购房且完成契税缴纳的，享受原购房补贴外，可再按照100%比例给予购房契税补贴。

此次郑州市推出为多子女家庭进行购房补贴，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

此次新政中，将郑东新区和惠济区各一项目列为“现房销售”的试点。

郑州二手房市场挂牌量增加业主降价出货

值得注意的是，在“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。

据时代周报查阅诸葛找房网站发现，郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。其中，降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。该房源面积142.07平方米，单价8587元/平方米，现挂牌总价约122万元。

2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近三成。

券商：阶段性看多开发板块

对于郑州市轰轰烈烈的楼市新政，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，郑州是7月底住建部发声后，首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市。信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续将会其他重点城市跟进出台。

易居研究院研究总监严跃进称“郑州发文意味着新一轮政策宽松期正式开启。我们认为，8月份密集政策将陆续发布。总体上，此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等都有积极的作用。”

国泰君安指出，对于一线城市来说制约还在行政管制政策上，未来放松的空间也更大。因此阶段性看多开发板块，尤其是一线城市本土企业。中信证券表示，政策相对明朗的背景之下，从政策趋势确立到政策起效的窗口，是整个房地产开发企业周期投资中重要的窗口。

楼市政策不断

7月24日，中共中央政治局会议对下半年房地产的定调。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

其中，市场尤为关注“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的表述。

北京、上海、深圳、广州等一线城市都在积极表态满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

本文源自金融界

郑州二手房在哀鸣：总值4万亿，年跌10%，房东浮亏4千亿

FANGDONG

房住不炒，想指望炒房大赚一笔的人要失望了。

有一个郑州人都想知道的，却不为人知的真相：

郑州房地产30多年高速发展后，到底有多少存量二手房？

它虽是纸面财富，却与千家万户息息相关。

今天我们详细盘点，在告别躺赢暴富时代后，郑州存量二手房货值涨跌，希望能帮助读者朋友们看清楚来路和后路。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆

01

过去30年

郑州人积累的二手房货值约4万亿

01

第一阶段：鸿蒙期

（1954-1992）——480亿

1992年，当时郑州市区人口约187万人，那时有房产的人并不多，大约100万人属于有房一族，按每户3人计算，大约有30万个家庭。

那时每个家庭住房最多平均70平米左右，那么郑州1992年之前的存量二手房也就是2100万方，几经拆迁，目前保留下来的最多800万方左右，约1/3的样子。

这800万方房子，按当下市值每平6000元计算，大约货值480亿元。

02

第二阶段：萌芽期

（1992-2000）——480亿

1992-2000这8年时间，是郑州房地产发展的萌芽期，郑州商品房总销售额为79.2亿元，总销售面积为604万平米（数据来源：郑州市统计局），整体折合均价约1311元/平。

按照目前市值计算，翻6倍约7800元/平，较为合理。

所以，这8年销售的604万平商品房，进入现在的二手房市场，货值大约有480亿。

从数据看，这8年郑州房地产积累的住房面积，与郑州建省会城市后的38年（1954-1992）相当。

03

第三阶段：成长期

（2001-2010）——5000亿

2001-2010年这十年，郑州商品房总销售面积为6861.2万平米，总销售金额为2534亿元（数据来源：郑州市统计局），折合整体均价约3700元/平。

按照目前市值计算，翻2倍左右较为合理，大约7500元/平左右。

所以，这十年间销售的6861.2万平商品房，进入如今二手房市场，货值大约有5000亿。

04

第四阶段：成熟期

（2011-2021）——3万亿

2011-2021年这十年，是郑州房地产发展最快，也是进入成熟期阶段。十年间郑州商品房总销售面积为27505.5万平米，总销售金额为23112.9亿元（数据来源：郑州市统计局），折合整体均价约7169.8元/平。

这十年，郑州房价有过猛涨，也有过猛跌，但整体均价仍处在微涨行情，所以这十年销售的27505.5万平商品房，放在现在二手房市场，总货值至少也要有3万亿。

05

第五阶段：衰退期

（2022-未来）

2022年郑州全年销售商品房总货值约1000亿，大约是2013年1161亿的销售量，一夜回到10年前，从此时到未来，都将是郑州房地产市场的衰退期。

06

商品房之外的安置房货值

——4000亿

郑州陆续拆迁400多个村庄，安置房约5000万方，按照均价8000元/平计算，总货值约4000亿。

1954-2021年间二手房货值总计：

时间

二手房总货值

1954-1992年

480亿

1992-2000年

480亿

2001-2010年

5000亿

2011-2021年

30000亿

安置房

4000亿

总计

39960亿

1260万郑州人，在过去30年间的积累中，目前拥有二手房总货值，按当下市场价格粗略计算约4万亿。

02

800万商品房市民，约200万个家庭

平均每家贷款约50万

1、郑州人口1260万人，其中持安置房、无贷款的村民约400万人，剩余商品房市民约800万人；这800万市民按每户3人计算，大约是267万个家庭，其中有贷款的家庭大约有200万个。

2、郑州拥有4万亿货值二手房，住房贷款总额约1万亿，也就是说，200万个有贷款的家庭，平均每家贷款总额在50万。

3、每家贷款50万，按照5%年利率计算，平均每家需承担利息约2.5万/年。

03

1260万郑州人抚养比约50%

600万个工作有多重要？

1、抚养比是指在人口当中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。抚养比越大，表明劳动力人均承担的抚养人数就越多，即意味着劳动力的抚养负担就越严重。

郑州的抚养比大约是50%，即约600万劳动者。

2、郑州需要600万人参加工作，去保障每人每年偿还1.25万元的利息。

3、但现实情况是，N次疫情+720暴雨冲击过后的郑州，目前能剩余400万个工作岗位已是不错。

4、如果按照400万个工作岗位计算，那么每个工作岗位所要承担的还贷利息，就变成了每年2万左右。

显然，这已是郑州人不可承受之重。

既然承受不了，会产生三个结果：

A、还不起房贷利息，更别提本金；

B、大幅降低存量房房贷利息；

C、刚需不买房，小部分人卖旧换新进入改善阶段。

04

如果郑州二手房跌10%，损失4000亿

将产生怎样的连锁反应？

郑州二手房价跌10%，4万亿的总货值就将损失4000亿，这波损失还将产生如下连锁反应：

1、4000亿财富消逝，减弱改善房销量

因为这4000亿财富效应，至少300亿进入改善市场，300亿在加杠杆的情况下，约能产生600亿销售。

如果有这600亿，那么北龙湖小高层、北龙湖南岸洋房，加上高铁区高层，均会迅速去化。

也就是约等于去化10个华润幸福里。

2、严重影响郑州餐饮、百货等消费行业

财富效应+拥有赚钱能力，是刺激人消费的两大核心因素。

现在财富效应+赚钱能力双降，对餐饮、百货等消费行业影响严重。

据悉丹尼斯、正弘城等郑州头部商业，2022年的销售额比去年下滑至少4成左右。

3、影响商业租金

商铺在营业额下降的情况下，租金必降；

郑州街铺、写字楼、商场租金都在不同程度下滑甚至减免租金。

4、影响住宅租金

就业机会减少，必将影响租房人数和租金价格。

尤其是小公寓、安置房、老破小等房源，租金再下滑20%也难租。

5、影响创业

当有财富效应时，创业者即使在艰难环境中，还是会有部分人愿意继续投入，但现在，都在收缩。

所以由此可见，稳定房价的重要性远超一般人想象。

05

郑州房市在衰退期中进入个性化需求阶段

1、郑州房市成交量会减少，并且近期无交易量大反弹的可能性。

2、普通偏远的刚需盘、老破小、老破大等房产，房价会回落到2014年左右的水平，即5000-7000元/平左右。

3、高品质改善盘，会修正房价与产品的价值对应，使得购房者感觉性价比非常高。

4、改善盘在郑州的成交占比，会由目前的30%左右，扩大至50%左右，所以郑州改善型市场尚有发展空间；同时，改善市场又会分化为普通改善和个性化需求改善。

5、2022年1-10月，郑州商品住宅累计销售额约944亿，全年估计1100亿左右，这与2013年1161亿的水平差不多。

2023年，疫情难料，郑州商品房总销售规模同样难料，预计极可能与2014年1200亿左右的销售规模持平。

综上所述：

郑州房市的销售规模将回到10年前水平，那时的郑州人尚“无投资房产意识”；

现在，将再次彻底回归到“无投资房产意愿”阶段。

十年来回，一场梦。

10年前，郑州的刚需盘与改善盘没有拉开距离，刚需房单价5000-7000元左右，改善房单价1-1.3万左右，也就是差了约一倍。

如今，刚需盘可能仍在5000-10000元/平，而改善盘则到了2.5-6万/平左右，差距已经拉开。

看明白这些，手里多余的房子，就实在没有留下的价值了。

再差的市场中，依然有机会；

再好的市场中，依然有大坑。

郑州精品二手车

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郑州楼市新政24小时：二手房源挂牌量激增 多名业主降价甩卖

【郑州楼市新政24小时：二手房源挂牌量激增 多名业主降价甩卖】财联社8月4日电，郑州市住房保障和房地产管理局8月3日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》共15条，被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。其中，取消限售备受市场关注。“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。记者查阅诸葛找房网站发现，郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。其中，降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近三成。（时代周报）

郑州楼市新政24小时：二手房源挂牌量激增，多名业主降价甩卖

本文来源：时代周报 作者：刘婷

房地产利好政策频出的背景下，郑州成为首个落地取消限售政策的省会城市。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）。《通知》共15条，被业内人士成为“郑州楼市新政15条”。

《通知》涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等政策。

其中，取消限售备受市场关注。

《通知》指出，在改善性住房需求方面，郑州暂停执行此前出台的限售三年政策。针对购买改善性住房的，其原有住房暂停执行“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

为提高购房者入市信心，郑州率先进行现房试点。《通知》指出，将稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。

值得注意的是，郑州是继7月底住建部称应落实降首付与“认房不认贷”后，首个发文鼓励下调存量房贷利率的省会城市。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对时代周报记者表示，郑州是7月底住建部发声后，首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市。信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续将会其他重点城市跟进出台。

“郑州发文意味着新一轮政策宽松期正式开启。我们认为，8月份密集政策将陆续发布。总体上，此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等都有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示。

图源：图虫创意

为购房者“减负”

7月底，住建部召集企业召开座谈会，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人参会。

座谈会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

8月3日，郑州成为首个明确落地“认房不认贷”的城市。《通知》指出，要落实调整郑州新发放首套住房商业贷款利率下限，落实“认房不认贷”政策。

陈霄表示，认房不认贷意味着无论购房者是否有贷款记录，只要名下没有房产再次购房就可按照首套房标准执行。郑州要求落实认房不认贷，这对于改善性需求客户是一个重大利好，减轻了首付压力，促进改善性需求释放。

认房不认贷政策降低换房成本的同时，郑州还鼓励银行降低存量房贷利率，为广大业主“减负”。《通知》指出，调整存量房贷利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

时代周报记者从多名郑州商业银行人士获悉，6月新一期贷款市场报价利率(LPR)下调后，郑州部分银行首套房贷款利率已下调至3.7%，二套房贷款利率为4.8%。此外，郑州存量首套房贷利率普遍在5.63%左右，新旧利差达到1.93个百分点。

“如果能降低存量房贷利率，业主的月供将明显减少，也能减少提前还贷现象出现，让资金用以其它消费，促进经济发展。”8月4日，一名国有银行郑州分行的信贷经理对时代周报记者表示。

严跃进认为，此次郑州首次提及鼓励降低存量房贷，是央行提及“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”以来，全国首个提及降存量房贷利率的城市，具有标杆意义。对于每个月有月供压力的购房者而言，势必会有积极的作用，“房东减负”的窗口期已经开启。

促进楼市回暖

“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。

时代周报记者查阅诸葛找房网站发现，郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。

其中，降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。该房源面积142.07平方米，单价8587元/平方米，现挂牌总价约122万元。

2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近三成。

今年以来，郑州二手房市场复苏势头强劲。《郑州日报》数据显示，2023年上半年郑州房地产市场二手房网签54239套，同比2022年上半年29282套增长85.2%。

新房市场方面，上半年，郑州地产市场与全国保持同频，经历一场脉冲式复苏。市场在2月、3月迎来了一波短暂的回暖后持续走弱，6月市场以持续回调收尾。

根据克而瑞研究中心数据，郑州主城区上半年住宅市场供求量升，成交价跌。具体来看，郑州主城区累计供应约183万平方米，环比2022年下半年上涨0.2%，同比2022年上半年上涨5%。住宅累计成交约354万平方米，环比上涨90.2%，同比上涨35%；住宅整体均价15049元/平方米，环比降幅7.6%，同比降幅6.1%。

来源：河南克而瑞

郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，《通知》出台基于两个背景。首先，7月21日开始，一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策相继落地，合肥、扬州等地均已推出相关政策措施，一线城市北京、广州也相继表态将进行调整，以适应市场需要。其次，1-7月，郑州市商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，《通知》出台可进一步促动市场回暖。

郑州楼市新政24小时：二手房源挂牌量增加，成交量变化不大

限售是为了限制炒房客，现在炒房客基本没有了，限售影响就不是很大了。

于帅卿/发自北京

“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态强烈。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“新规”），推出新房规定15条。

此次新房规定15条中，郑州首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率，且契税补贴力度明显增大，取消了限售，重申减税政策，推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。

其中，落实“认房不认贷”，取消限售备受市场关注。新政发布后，经查阅诸葛找房网站发现，郑州共有约14.16万套二手房在售，截至发稿前，新上房源2155套。8月3日~8月4日，共有691套房源降价出售，60套房源涨价出售。

贝壳找房郑州一经纪人表示，“虽然二手房市场挂牌量有所增加，但成交量没有什么变化。现在市场经济不景气，卖房的多买房的少。”

翻阅诸葛找房网发现，一套锦隆阳光都市多层四室复式单位房源降价幅度较大。2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近3成。

针对郑州二手房市场调价情况，上述贝壳找房郑州一经纪人表示，“这不一定是因为新规出来才往下降，而是现在的一个市场趋势，每天都有往下调价格的，因为挂牌量多客户量少，业主着急卖就会往下调价格。”

“政策影响没有想象得那么快，最起码不会是今天出个政策，明天后天市场就会有很大的反应，现在的房地产不像前几年那样，现在市场经济不景气，人们不敢消费，不敢买房。”对于新政影响，他表示可以持续关注市场情况，过段时间会有反馈。

郑州中原安佑明理店经理陈中华也表示，“由于郑州新规发布才一天，市场还没有直接的影响，至少结果还没有出来，还得看后续的一个市场情况。”

他进一步表示，虽然大家都很关注新政，也接到很多业主、买房人咨询新政，但大家都还只是在关注阶段，还没有特别明显的反应。

此外，还有业内人士表示，“限售是为了限制炒房客，现在炒房客基本没有了，限售影响就不是很大了。”

“郑州地产市场与全国保持同频，在2月、3月迎来了一波短暂的回暖后持续走弱，近两个月成交情况不尽人意。”另一位郑州房产经纪人表示，可能跟天气炎热有关。