福州二手分析，学区房崩盘了吗？

这几天高考出成绩，又恰逢中考，关于教育的话题算是有一定热度，对于学区房，这几年也算是敏感的产物。

伴随着六年一学位的推出，以及出生人口的下滑，还有定向生比例的增加等，可以说学区房看上去面临了巨大的利空。

所谓的学区房崩盘，看上去一触即发。

今天就从福州的学区房二手成交案例，来看看学区房崩了吗？

案例选择

对于二手成交案例，目前只有幸福里、贝壳有公布，所以数据来源这两个平台，当然关于它们的数据是否有出入，就没办法做保证了。

对于学区房，福州以鼓楼、老仓山为主，加上金山、台江等二类学区。

在盘点的时候，为了更好的比对，罗列以下选择：

1、鼓楼：屏东-钱塘、鼓实，延安-鼓二小，十九中-温泉小，杨桥-茶园小

2、仓山：十六中-附小、麦顶

3、金山：金山中-金山小、桔四-三附小

4、台江：八中-台三小，闽附-群众小

对于学区房的对比，还有一个关键点，就是户型的大小，由于是功能房的定位，大部分楼盘，小户型的单价都明显高于大户型，所以才对比的时候，尽量保证同面积段做对比。

对于二手房，肯定会存在个别偏差较大的房源，在对比的时候，尽量按整体的数据做参考。

二手数据

1、屏东-钱塘、鼓实

对于这所头部学区，钱塘小选择沁芳园，鼓实小选择龙峰新村。

从成交价格来看：

沁芳园：2020-2022年，90平左右的房源均价在4.5W左右，价格有一定波动，不过整体在趋势之间。

龙峰新村：2020-2023年，82平均价4.3W，69平均价4.6W，65平均价5.1W，从时间对比来看，没有太大波动。

2、延安-鼓二小

同样的头部学区，以鼓二小为例，选择成交案例较多的安泰中心。

以幸福里平台数据，2022-2023年，65平均价6.1W左右，55平均价7W左右

以贝壳平台数据，2021-2023年，55平均价6.7W左右。

整体来说，在同面积的房源对比上，近期存在个别房源单价下跌，不过整体的成交案例，并没有出现整体大跌的趋势。

3、十九中-温泉小

重点初中对口非一类学区的案例，以小户型的温泉公寓为例。

28平左右的房源，2020-2023年，均价6-6.6W。

按成交走势来看，2023年初，这个小户型价格相比2022年下跌10%，当然从总价来看，跌了5-10W。

4、杨桥-茶园小

杨桥这几年有所下滑，对口的茶园山小，算是划片里面的大腿，以凤凰城新村为例。

幸福里平台，对于59平米的房源，2021-2023年，均价3.3W左右。

贝壳平台，60平左右的房源，2020-2023年，均价2.6-3.1W。

虽然看上去杨桥的表现下滑，不过对于划片的这个老小区，价格并没有出现波动。

5、十六中-附小、麦顶

十六中作为仓山区的扛把子，去年在时代民转公后，师大附小划片到师大附初，十六中对口麦顶，在去年的中考表现上，按网络的数据来看，这个扛把子的表现也是下滑。

此时选择两个头部小学的对口案例，附小选择逸园新村，麦顶选择聚龙尚书院。

逸园新村：2020-2023年，60平均价6.3W，73平均价5.3-6.3W。

尚书院：2020-2023年，47平均价6W左右，62平均价5.3W。

从这个两个代表楼盘的成交案例来看，附小的逸园新村，按成交走势来看，房价反而一路走高，在去年民转公后，房价同样上涨，按2023年，对比2020年，均价上涨6K-1W。

对于麦顶，同样没有因为十六中的成绩波动出现整体下滑的趋势，近期的成交依然在5-6W。

6、金山中-金山小

金山板块的扛把子，算是福州唯一教育崛起的代表，周边的金山碧水XX苑划片，也是福州唯一需要提前三年落户的小学（目前不止）。

在去年周边新盖的金闽小，最终以金山小金闽校区，划片金山中。

让这个唯一的对口被打破，加上金闽小划片楼盘房龄更新，看上去这所小学的利空也是非常明显。

从成交案例来看，选择两个XX苑做代表：

醉棠苑：2020-2023年，86平均价2.7-3W，110平均价2.5-2.7W。

风荷苑：2020-2022年，97平均价2.7-2.8W，145平均价2.5-2.6W。

从成交走势来看，醉棠苑近期的成交相比2022年下跌3K左右。

对于金山小的对口，以周边的老房龄社区为主，这些项目基本都是大户型，可以说对单价有较大的压制作用。

如今唯一性被打破后，在更新房龄小区的挤压下，价格也出现了一些下滑，不过整体趋势来说，下滑幅度也不算非常大。

7、桔四-三附小

作为同样位于金山板块，升学率也走到二类学区的桔四，在没有三年限制的背景下，加上三附小的大腿存在，选择两个楼盘做参考。

星海湾：2020-2023年，46平成交均价3-3.5W，51平均价3-3.4W。

吉苑：2020-2023年，110平成交均价2.4-2.6W。

从成交走势来看，星海湾算是最典型持续走高的代表，2020-2021年，项目的成交均价都在3-3.1W左右，2022-2023年，成交均价不管是大户型还是小户型，都到了3.5-3.7W。

2年时间，均价上涨了3-5K。

作为对比，房龄偏大的吉苑，价格基本没有太大变化，在均价2.6W上下小幅波动。

8、八中-台三小，闽附-群众小

对于台江区的教育资源，头部就是八中对口台三小、国货小。

台三小的划片代表群升国际，上一篇刚分析过。

从2019-2023年，这个楼盘多个分区，全部呈现下跌走势，而且下跌幅度还不小，基本都跌了5K-1W。

对于群升国际，可能存在炒作导致价格崩盘，此时在选择一个相对出头的，群众小，划片了鼓楼的闽附。

楼盘案例选择群众新村，2020-2023年，价格出现了波动，2020年，大部分房源成交均价都在3W-3.3W，2022年大面积下跌，均价2.4-2.7W，目前成交价也维持在2.6W左右。

如果按照这个成交对比，对比2020年的高峰期，下跌5K-6K。

盘点总结

以上的成交案例，基本覆盖了头部学区、二类学区，也包含了面临升学率下滑、划片调整等情况。

虽然每个学区的案例，仅选择了1-2个楼盘，按样本来说，还不够全面。

不过从整体的成交价格来看，2020-2023年，面临几个学区利空，从价格整体趋势来看，可以说并没有出现所谓的崩盘。

从这里面的表现来说，有一定分化：

1、鼓楼：持平微跌，下跌幅度10%以内

2、老仓山：麦顶持平，师大附小上涨10%

3、金山：金山小下跌10%以内，三附小，老社区持平，星海湾上涨10%

4、台江：台三小的群升下跌10%-20%，群众小下跌15%

综上，鼓楼头部依然相对平稳，下跌幅度不算太大，即便杨桥出现成绩下滑，目前部分老房龄社区也没有出现价格崩盘，在私立100%摇号后，头部的升学率能否更进一步，值得关注。

老仓山的扛把子，同样面临网络的数据下滑，价格依然没有波动，师大附小，在民转公后，价格还在上涨。

金山作为后起之秀，金山小在面临三年限制+新校的冲击，老房龄小区下跌10%以内，三附小整体平稳，次新逆市上涨10%。

最惨的来自台江，头部的几个学校，对口的不管是次新、还是老房龄社区，都出现10%-20%的下跌。

以上这就是目前福州的学区房成交案例分析，虽然聊到这个话题，大跌的描述肯定更能吸睛。

特别配合目前的出生人口、定向生政策、以及其他城市的大学区等话题。

不过通过数据观察，即便部分学校出现升学率下滑，但是在房价上依然还是相对平稳，只有部分出现了较大幅度的下跌。

关于未来，学区房这个话题，肯定还不会结束，每个人都应该保持自己的想法，从而做出自己的选择。

麻木看涨看跌，很明显都不切实际，从楼市的走势去分析为何有的跌了20%，有的涨了10%，这些才值得思考。

最新最全报价！福州374个小区二手房价！快瞧瞧你家房子涨还是跌？

冷冷冰雨在脸上胡乱的拍~

在狂风暴雨中 福州人迎来了“8月”

8月的楼市依旧有点忙！从“租房可落户”

到最近炒得火热的“租售同权”

瓢泼大雨般的调控新政，

能否浇灭房价“虚火”？

让我们先来瞧一组最新数据！

8月1日，中国房价行情网最新数据，

福州市最新7月房价数据出炉

其中

福州五区二手房均价（计入八县数据）

25,372元/㎡

福州房价走势图（2016年8月至2017年7月）

数据来自：中国房价行情网

具体到各区

福州二手房价地图如下:

而一手房价格是这样的：

7月福州374个小区房价全公开！！

深度调控的4个月后

你家涨还是跌？

鼓楼区

↓↓↓

台江区

↓↓↓

晋安区

↓↓↓

仓山区

↓↓↓

马尾区

↓↓↓

闽侯县

↓↓↓

长乐市

↓↓↓

啥地？扎心了，老铁！

了解更多

福州二手豪车

福州二手豪车市场逐渐兴起，吸引了不少有着较高消费能力的消费者。二手豪车作为一种具有高品质、高性能、高安全等特点的车型，其吸引力自然不言而喻。下面，我们就来看一下福州二手豪车市场的情况。

首先，福州二手豪车市场并不是一朝一夕就能形成的。近年来，随着社会经济的发展和人们收入水平的不断提高，福州的汽车消费市场得以不断扩大。在这种情况下，奢华汽车在市场上也逐渐得到认可和欢迎。同时，二手车市场逐渐兴起，吸引了不少消费者抱团。由此，福州二手豪车市场如今已经具有了一定规模和影响力。

其次，福州二手豪车市场的车型品牌丰富，从豪华品牌到性能品牌，从轿车到SUV，涵盖了众多车型。无论是奥迪、宝马、梅赛德斯-奔驰等传统豪华品牌，还是保时捷、玛莎拉蒂等更具性能感的车型，都能在福州的二手车市场上找到。同时，还有不少年轻消费者偏爱的特斯拉等新型豪车。不同品牌、不同款式、不同价格的车型，能够满足消费者的不同需求。另外，福州二手豪车市场还有一些车商会采购一些限量版或特殊定制版的车型，为消费者提供更多个性化选择。

第三，福州二手豪车市场的价格相对较为亲民。由于二手车经历了一定程度的折旧，价格相对于新车更加实惠。不少车主购买新车后数年，轻轻松松就能把其卖出一半的价格。考虑到车辆的保值性和价格因素，更多消费者开始选择购买二手豪车，以尽情享受豪华体验的同时，更节约了开销。

最后，消费者在购买福州二手豪车时，需要注意一些相关事项。首先，要了解车辆的详细情况，包括车况、年份、保养情况等，只有全面了解之后，才能做到心中有数。其次，选择公司实力较强的carMax、福建夏飞等大型公司开展业务，会更具有保障。消费者还可以前往福州的二手车市场实地考察车辆情况，进行面对面交流，并让专业机构对车辆进行检测和鉴定等。在选择时，建议对于不明情况的豪车购买进行缓冲，买车时必须慎重选择。

总之，福州二手豪车市场已成为福州汽车市场中的一道亮丽风景线，消费者可以在保证品质的前提下，以更加亲民的价格享受豪华车的品质与魅力。同时，在购买时也应该注意到相关问题，以免造成不必要的损失。

收藏贴！福州二手住房买卖税费怎么征收？

本文所指的为二手住宅交易税费。

一、购买方应缴税费：

（一）契税：财税[2016]23号文从2016年2月22日起执行，该文关于契税政策如下：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

（二）印花税：住宅暂免征收。但房屋产权证需贴花5元。

二、出售方应缴纳税费：

1、增值税：根据财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，2016年5月1日起不动产交易营改增后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。计算公式为：应纳税额=销售额（1+5％）5％。

购买房屋时间点确认：根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二、第三点规定：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“熟先”原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的实际为购买房屋的时间。

2、城建税：城区的按增值税税额的7％缴纳。

3、教育费附加：按增值税税额的3％缴纳。

4、地方教育附加：按增值税税额的2％缴纳。

5、个人所得税：普通住宅：5年以上家庭唯一生活用房免征，其它情况按1％征收；非普通住宅：5年以上家庭唯一生活用房免征，其它情况按1.5％征收。目前，福州市普通住房标准为：一是住宅小区容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在144平方米以内（含144平方米）。

6、土地增值税、印花税：根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税”、“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税”。

二手成交对比：周期最长两年半，福州二手成交案例排行榜

继续对比系列，今天来看看二手成交案例的各项数据排行榜，由于目前仅贝壳网会发布成交数据，至于数据的准确性，肯定会有偏差，不过整体的参考性还是较大，下面就来看看，各项排行榜，谁是NO.1。

成交最久

三盛托斯卡纳：成交周期961天，房源情况：171平米，毛坯，中层，挂牌价290W，成交价286W。

房源从2019年1月挂牌，2021年9月以单价1.67W成交，由于大户型导致总价接近三百万，加上毛坯，户型布局也比较怪异，相比于目前高新区的热度，区域的大户型流通性依然值得思考。

降价最多

融侨水乡别墅：降价400万，房源情况：338平米，挂牌价3780万，成交3380万。房源由于总价较高，所以相对应的降价额度也偏高，虽然降价400万，不过总价依然需要三千多万。

涨价最多

太阳城商住楼：涨价475万，房源情况：133平米，挂牌价255万，成交955万。项目是老房龄社区，历史成交在1.9万左右，出现这个特例，预计是系统BUG或者录入错误导致。

单价差最大

融侨外滩D区：成交最高单价89124元/平，最低36707元/平，差价52417元/平。对于两个的房源情况，低单价房源位于低楼层，作为江滨豪宅，楼层导致的景观差异，对于有意向改善豪宅的购房者，这个案例也挺值得思考。

房源差异

融侨锦江悦府花园二区：成交最高单价55038元/平，最低23458元/平。对于这两个房源，虽然信息都属于悦府二区(其他平台一般分成了AB区)，不过由于一套是安置房，一套是商品房，所以导致如此大的差价。

五区最贵单价

鼓楼区：闽剧院宿舍：101404元/平，房源情况：28平米，总价289万。楼盘划片鼓实，对口屏东中，由于学区加持，小户型定位，导致单价突破10万。

仓山区：融侨水乡温泉别墅，99944元/平，房源情况：338平米。上面盘点降价最多的那套，总价高达3380万。

晋安区：万科金域榕郡，73095元/平，房源情况：223平米，总价1630万。虽然晋安区目前东二环次新房突破4.5万，不过位于五四北的金域榕郡别墅单价更高。

台江区：群升国际G区，60500元/平，房源情况：34平米，总价206万。项目由于划片台三小福八中，加上G区主打单身公寓小户型，导致单价较高。不过群升国际也是这几年学区房炒作的典型代表，随着学校升学率的下滑，这个伪学区房单价也在持续下滑，对于不少购房者也做出了一个指示，中等教育资源，谨防炒作。

马尾区：新大陆壹号，27587元/平，房源情况：145平米，总价400万。马尾这几年楼市下滑，房源成交时间位于2019年，对比目前的挂牌价，可以说已经很难回到当时的价格，特别对于这套成交房源，面积145平米，总价400万，可以说当时能成交，已经算是万幸。

盘点总结

由于数据仅仅是贝壳网的合集，所以对于日常楼市会有一定出入，不过对照这些房源的时候，其实也有很多借鉴。

1、成交周期较久的房源：在同区域购房，就要思考未来的流通性，区域的主要购买力等

2、豪宅单价差：在购买新盘过程中，高低楼层的差价到底多少合适，其中的景观等影响有多大？

3、安置房和商品房：未来安商房二手市场，是否会出现偏低的安商房部分，对于同社区的楼盘影响多大？

4、学区房选择：小面积高单价的学区房，风险如何，中等学区被刻意炒作的风险有多大？

由于五区的低单价以前盘点过，就不再描述了，对于购房者而言，面对这些成交数据，在保持疑问的态度下，可以对照自己日常的购房轨迹，去寻找自己是否有存在认知偏差。在楼市理性期，多探讨，多研究，在下手购房前做到尽量多的评估，尽量避免出现买完就后悔的尴尬处境。

成交了！最高破10万/㎡！刚刚，福州各区二手房价天花板曝光

猝不及防！房价记录刷新！

鼓楼10万+/㎡！台江6万+/㎡！晋安7万+/㎡！仓山9.9万+/㎡！马尾2.7万+/㎡……

成交了！福州区域二手房天花板彻底颠覆！

鼓楼区

➤最高成交单价：10.14万/㎡

➤所处小区：闽剧院宿舍

鼓楼区的最高成交单价不仅是区域最高，同时也是福州天花板。

这个记录来自闽剧院宿舍，去年6月24日，该小区成交了一套建面约28.5㎡“迷你”学区房，总价289万，单价101404元/㎡，成交周期仅23天。

说到闽剧院宿舍，大家都不陌生，划片鼓实小，对口屏东中，属于传统的一类校。

至于为什么能以创纪录的10万+/㎡的天价成交，主要还是依赖于学区房看总价不看单价的特性：

289万买到，对于一些想要给子女优秀教育资源的家长来说，还是相对比较有吸引力的。

而今年鼓楼区二手房成交天花板同样也是学区房。

横锦巷新村一套建面约41.35㎡的小户型房源，成交单价破9万/㎡，成交总价376万。

台江区

➤最高成交单价：6.05万/㎡

➤所处小区：群升国际G区

台江区二手房成交单价的天花板是60500元/㎡。

2020年5月20日，群升国际G区一套建面约34㎡的小户型单身公寓，以总价206万、单价6.05万/㎡的成绩，刷新台江区二手房成交单价记录。

该小区划片台三小，福八中。值得关注的是，在盘点片区最高价时发现，目前成交单价top30里，有17套都是该小区的成交房源。

今年以来区域的成交单价最高则是融信双杭城龙岭的一套次新房，建面约130.21㎡，成交单价43008元/㎡。

晋安区

➤最高成交单价：7.3万/㎡

➤所处小区：万科金域榕郡

晋安区的房价数据太出乎意料了，居然达到7.6万+。

2022年5月5日，位于鼓山脚下的沁园春成交了一套单价76870元/㎡的房源。

但需要注意的是，严格意义上说，该房源并不算得上区域房价天花板。

据中介透露，这套别墅为子母房，有两个产权证，143.1㎡仅为其中一本，实际总面积达380平，以1100万成交，也就是说，折合实际单价约2.89万/㎡。

从这个角度来看，该区域房价天花板记录仍由万科金域榕郡保持。

2021年5月5日，万科金域榕郡一套建面约223㎡房源，以总价1630万、单价7.3万/㎡的成绩，刷新晋安区二手房成交单价记录。

仓山区

➤最高成交单价：9.99万/㎡

➤所处小区：融侨水乡温泉别墅

仓山区成交高价的基本都是大面积别墅产品。

其中，成交单价最高9.9万/㎡，是2021年融侨水乡温泉别墅成交的一套建面338㎡、总价3380万的房源。

单价第二、第三高的房源也是在21年成交的，分别是融侨水乡温泉别墅的9.38万/㎡和融侨外滩D区的8.91万/㎡。

此外，融侨外滩A区在5月5日成交一套建面约200.88㎡ 房源，成交总价1093万，成交单价54411元/㎡，成为今年以来区域二手房房价天花板。

马尾区

➤最高成交单价：2.75万/㎡

➤所处小区：新大陆壹号

目前马尾区二手房价天花板依旧是新大陆壹号在2019年4月创下的，成交单价为2.75万/㎡，成交周期仅1天。

有意思的是，该小区在今年4月份也成交了一套房源，建面56.77㎡，单价23428元/㎡，为今年以来区域房价记录的保持者。

与成交单价相比，该小区挂牌价明显大胆许多，有房源单价最高达到4.36万/㎡。

不得不说房东勇气可嘉，就是不知道能否被市场接受。

写在最后：

看完各个区域的房价天花板，不难发现，在福州成交单价高的房源多具备以下规律：

1、享有优越的教育资源。作为楼市里面的“硬通货”，名校学区房任何时候都不乏买单的人，并且，小面积、低总价的房源往往更吃香。

比如一直霸屏鼓楼区，甚至是福州二手房价天花板的闽剧院宿舍、安泰中心、横锦巷邮电宿舍等。

2、小区品质高、配套完善。能够抵御新盘冲击的二手房，除了其优秀的地理位置，周边商业交通，小区本身的质量、物业的好坏，都能影响购房者的决策。

如万科金域榕郡，作为万科地产进驻福州的首个高端住宅项目，凭借万科品质加持，不仅住着舒心，增值、保值能力也能跑赢其它社区。

3、具有稀缺自然资源。自然资源不可复制，房子价值性自然更高，如拥有一线闽江江景的融侨水乡温泉别墅、融侨外滩等小区。

通过以上总结的几大规律，大家是否get到买房技巧？

关于福州目前各区的二手房房价的天花板，小伙伴们又是否觉得名副其实呢？

欢迎在评论区留言讨论~

注：

1、数据来源贝壳，该平台上无成交不代表其他平台无成交，仅作为部分成交数据以供参考；

2、文中房源不代表小区整体情况；

3、数据统计时间2022.06.17，由于统计节点不同，数据或有出入，仅供参考。

（更多楼市资讯请关注微信公众号：九房网福州站）